你以为房贷利率下降就是好事？如果有钱还是提前还贷，收益最高！

你以为房贷利率下降就是好事？如果有钱还是提前还贷，收益最高！

8月31日晚上央行、金融监管局连发两则与住房贷款有关的通知，其中之一便是大家心心念已久的降低存量房贷利率。

事先声明我认为降存量贷款利率是利国利民的大好事，举双手支持，对于没有资金实力提前还贷的人绝对是一则超级大利好。不过，站在普通人投资收益率的角度理性分析后我还是建议在不影响日常生活的前提下提前还贷，资金不足的可以提前归还一部分。

为什么这么说呢？从收益率的角度为大家分析一下。

只有首套房可以调低利率且有下限

如果你的房子是二套房，那么不用多说，有钱还是考虑提前还款，这次的政策只是针对首套房，二套房“凑不了热闹”。所以你得先确定自己背有贷款的房子属于首套房还是二套房。

有两种情况需要注意。

一是买房的时候实施“认房又认贷”，因“认贷”被判定为二套房，现在不少地区刚实施“认房不认贷”，按照新政属于首套房。

二是买房的时候名下有一套房子，办理贷款时适用二套房政策，后来卖掉了一套房导致名下就一套房子了。

根据我对央行和金融监管局发布的通知理解以上两类均属于“或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”情形，应该视为首套房。

确定是首套房后再看能够下降多少。

根据《通知》规定符合条件的房贷利率可以下调但有“地板价”，不能太低。“地板价”指的是办理房贷的时候当地的政策利率下限。

这一条直接让部分首套房失去了调低利率的可能。比如，我的一位朋友在上海，2018年买房，当时的利率为执行基准利率的9折，只有4.41%。后来选了浮动利率计价，经过多次LPR下降后现在连4%都不到了，明显低于“办理房贷时上海的政策利率下限”，无法再下降了。

实际上北京、上海、深圳等地这几年的首套房贷款利率基本上是挨着地方下限甚至更低标准给的，所以绝大部分这些城市的首套房贷款利率没有下降的空间，只能每一年跟着LPR的变化而调整。

当然，绝大部分城市的存量房贷利率并不是挨着当地政策利率下限设立的，前些年贷款买房的人多，银行不愁没人贷款，于是对利率下限熟视无睹，给的固定加点数很高。

根据监管部门的规定2019年至2022年5月大部分城市的利率下限为LPR加0个基点，2022年5月之后为LPR减20个基点，你的存量房贷利率加几个基点？五六十个不算高，100个以上的都大有人在，这批人能够吃进本次政策。

那么当地政策下限到底是多少呢？现在有两种意见，需要等央行发布调整细则后才能确定哪一种准确。

不论哪一种在最好的情况下也不可能将你的存量房贷利率下降至4%以下，比较悲观的解读为大部分人最低降至4.65%左右。

无法确保投资收益率超过房贷利率的可以考虑提前还贷

从5%甚至6%以上下调至“4”开头其实也不错了，能够节约不少利息。根据央视的举例测算，贷款本金为100万元，利率从5.1%下调至4.3%（下降0.8%）后每年可以少支出5000元利息，这些钱够一次家庭短途自驾游了。

不过，等着降低存量房贷利率并非最佳选择。如我前文说过的，大部分人还是选择提前还贷更加划算，原因如下:

决定是否以前还贷的关键点不是还剩下多少本金没还，网上一些“半瓶水”财经自媒体经常用这种观点忽悠人，这也不能全怪他们，因为他们自己也不懂。

真正的关键点是你每年的投资收益率能够超过贷款利率，能的话不用提前还贷，相反考虑提前还贷。

这不难理解，假设你有50万元，通过理财能够实现年化6%的投资收益，而你的贷款利率为5%。提前关还贷虽然可以省下5%的贷款利息支出却失去了6%的投资收益，不如用银行的钱赚1%的利差。可如果每年就存银行，一年的投资收益率只有3%甚至更低，提前还贷吧，虽然损失了3%的投资收益但节约了5%的贷款利息支出。

请大家反复看这段话直到彻底搞明白其中的逻辑为止。这很重要，只有理解了原理性的东西才能做出正确的决策。

理解了的朋友可以继续看下去。

现在能够确定的是无论存量贷款利率如何下降都无法达到4%以下（央视用调降后为4.3%的例子举例），分析当下的投资收益率进行比较。

我相信关心存量房贷和考虑提前还贷者基本上是风险厌恶性投资者，不怎么玩股票这种高风险高收益金融产品，有钱也是以投资银行存款、低风险理财产品为主。

2022年9月以来银行存款利率已经下降了两次，今年9月1日起又下降了，四大行的一年定存利率为1.55%，最长的五年期定存利率只有2.25%，年化利率比较高的大额存单不到3%，低风险理财产品一年下来很难达到3.5%以上。

对很多人来说在存量房贷利率下降后依然比投资收益低，持币在手显然不太划算，提前还了4%以上成本的贷款是能够获益的。

还是要再提醒一下，提前还贷的前提是有钱，如果银行里基本上没有多少存款，那么不必考虑这个选择，享受国家给的降低首套房存量房贷利率、每年少还几千元也是不错的。

以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞@王五说说看?，您的支持是对原创最好的鼓励！